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학위논문 상세정보

상가건물 임차인 보호에 관한 연구 : 상가권리금과 원상회복을 중심으로 원문보기
A Study on the Protection of the Commercial Building Tenants : Focused on Shop Key Money and Restitution Obligation

  • 저자

    강수덕

  • 학위수여기관

    경남대학교 행정대학원

  • 학위구분

    국내석사

  • 학과

    법무학과

  • 지도교수

    고평석

  • 발행년도

    2014

  • 총페이지

    179 p.

  • 키워드

    상가임차인 보호 권리금 임차권 양도 상가건물 원상회복 영업손실 보상 중개대상물 계약갱신청구권;

  • 언어

    kor

  • 원문 URL

    http://www.riss.kr/link?id=T13538473&outLink=K  

  • 초록

    임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인은 임대인에게 차임을 지급하기로 하는 계약이다. 우리나라는 상가임차인의 보호에 대하여 민법과 특별법으로 규율하고 있다. 그 중에서 상가권리금 수수와 계약종료시의 원상회복 문제는 상가임차인과 임대인 사이에 잦은 시비와 분쟁이 발생하고 있는 요인들이며, 이로 인한 논란이 사회적 문제로까지 확대되고 있는데 대한 문제의식에서 이 논문을 시작하였다. 이 논문에서는 상가권리금과 원상회복의무, 상가임차인 보호에 관한 이론적·법률적인 자료와 외국사례를 문헌을 중심으로 연구·비교하고, 현장에서 실제 발생하는 사례를 고찰하여 정당한 권리금의 회수기회 보장과 원상회복에 대한 분쟁을 사전에 예방할 수 있도록 개선방향을 모색하였다. 이 과정에서 사례별로 나타난 문제점과 해결 방안은 다음과 같다. 첫째, 상가권리금 산출근거의 불분명성과 권리금 시세의 부적정한 문제에 대해 권리금 수수내역의 신고를 의무화하여 그 내역을 공시하고, 공인기관의 권리금감정평가제도를 도입하여 객관성을 확보함으로써 적정한 시세가 형성되도록 하여야 한다. 둘째, 상가권리금에 관한 법률규정 부재에 따른 문제점과 임대인의 비협조적 태도로 인한 권리금 회수기회 박탈문제에 대하여는 권리금 보호 및 보상규정의 입법화, 현재 5년인 계약갱신청구권의 기간연장, 최단임차기간 보장을 통해 권리금을 회수할 수 있는 기회를 확대하여야 한다. 셋째, 상가권리금의 비체계적인 중개로 인한 피해 문제에 대하여는 상가권리금을 중개대상으로 법제화하여 제도권으로 흡수하고, 중개업자의 역할을 강화하여 분쟁축소와 중개사고를 예방하여야 한다. 넷째, 비현실적인 상가임차인의 영업손실보상 문제에 관하여는 상가임차인의 보상에 있어 권리금을 보상범위에 포함하고 영업손실보상의 현실화와 더불어 대체상가 공급 등의 보완책을 제시하고, 권리금반환보증보험제도 실시를 통해 권리금의 전부 또는 일부를 회수 가능하도록 함으로써 상가임차인의 재산권을 보호한다. 다섯째, 원상회복의무에 대한 법규 미비, 추상적 계약관행, 거래당사자들의 무관심으로 인한 분쟁을 예방하기 위해서는 먼저 관련 법규에 원상회복에 대한 개념을 정립하고, 현장에서 사용가능한 구체적 내용이 포함된 실무지침과 표준계약서를 사용토록 해야 한다. 또한, 현재 판결을 통해서만 해결 가능한 원상회복의 법적분쟁을 상설 분쟁조정기구의 운영을 통해 신속한 합의와 조정을 유도함으로써 시간과 경비를 최소화 할 수 있도록 체계화해야 한다.


    The rental is a contract in which the leaseholder allows the lessee to use and make profit with the property and the lessee promises to pay the leaseholder the rent. This is regulated by the civil law and special law in order to protect the lessee. The elements of frequent conflict between lessee and leaseholder, which are the receiving Shop Key Money for the commercial properties and the restitution obligation matters in the expiration of the contract, became a controversy and even turned into social problems and in this critical mind I found my motivation for the study. This study aims to research and compare the theoretical and juridical materials and foreign cases related with the shop key money of the commercial property, obligation of restitution, and protection of the lessee. It also considers the actual cases arising in reality to seek improvement direction in order to prevent conflicts regarding the above issues in advance. Here are the problems and respective solutions from cases. First, the breakdown of the shop key money payments must be obligated and to be released in public, the appraisal and assessment system for the key moneyl from qualified office must be introduced to secure objectivity allowing fair market price to be formed. Second, chances of collecting the key money value back must be expanded through implementing the stipulation of the regulations for shop key money value protection and compensation, extension of period of contract renewal claim, and guarantee of minimum period of lease in relation to the deprivation of chance to collect the shop key money back due to the not cooperative attitudes of the lease holder and absent legislation. Third, the unsystematic brokerage of the shop key money must be brought back to the system by enacting the law to define shop key money as a subject of brokerage. And enforcement of the broker's role will reduce and prevent the conflicts and accidents. Fourth, in the case of unrealistic business loss compensation of the lessee, good will must be included in the compensation of the lessee. Business loss compensation, the supplementary measures of providing substitute, and insurance system for the shop key money return assurance must be actualized and implemented to make all or some portion of the shop key money to be recoverable to protect the property rights of the lessee. Fifth, as a means of preventive measures of the conflicts arising due to the indifferences of the parties of the transaction, abstract contract customs, lack of legislation on the obligation to restitution, detailed concepts of the restitution obligation must be defined in the related law and practice guideline and standard contract with detailed and applicable contents must be used. The juridical conflicts of the restitution obligation, which can only be solved through judgments, must be systemized to minimize the burdens on both sides through operating permanent conflict control organization to induce quick consents and adjustments.


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