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불황기 상가분양 전략에 관한 연구 : (선 임대상가를 중심으로) 원문보기
A study on strategy of store sale during recession : Focused on before‐rent store

  • 저자

    신용균

  • 학위수여기관

    세종대학교 도시부동산대학원

  • 학위구분

    국내석사

  • 학과

    부동산학과 투자전공

  • 지도교수

    김수현

  • 발행년도

    2014

  • 총페이지

    104

  • 키워드

    선 임대상가 상가분양 상가 상가투자 불황기;

  • 언어

    kor

  • 원문 URL

    http://www.riss.kr/link?id=T13541115&outLink=K  

  • 초록

    우리나라 상가시장의 경우 선 분양방식의 상가가 보편화 되어있다. 이런 선 분양상가의 문제점은 첫째, 분양 시행사의 부도로 인하여 사업의 지연 및 분양대금 횡령 등의 위험 둘째, 상가 분양 받은 후 완공까지 몇 년의 공백에 대한 금융적 위험을 들 수 있다. 셋째, 초기 상권 형성이 되어있지 않음에 따른 위험 넷째, 가장 큰 위험으로 완공 후에도 임차인 확보를 못할시 공실률에 따른 위험을 문제로 지적할 수 있다. 이런 상가시장의 상황에서 2008년 글로벌 금융위기 이후 언론매체를 통해 선 임대상가가 등장했다. 선 임대상가는 임차인을 미리 확보하고 체계적인 MD를 구성하여 분양하는 방식의 상가로서 초기 공실률 위험이 적고, 확정적 수익률이 보장되며, 투자금 회수가 용이하고, 시행사 및 시공사의 부도나 사기 등의 위험이 낮다는 장점이 있다. 이에 본 연구에서 선 임대상가가 불황인 상황에서 언론매체가 소개하는 임차인 확보 및 체계적인 MD를 구성하여 공실의 위험을 최소화하여 분양하는 목표의 성과는 어떠한지 그리고 시장의 새로운 패러다임인지 아니면 공급자의 상가분양 전략의 전환이지 또한 투자자 입장에서 최상의 투자 조건인지의 의문들은 정확하게 확인해보겠다. 선 임대상가의 특성과 실체를 규명하기 위해 실제로 선 임대상가의 이해관계에 있는 다섯 곳의 공급자와 임차인 그리고 투자자와의 심층 인터뷰를 이용하여 연구를 진행하였고 연구의 결과를 도출할 수 있었다. 첫째, 공급자는 불황인 시장 환경상황에서 상가를 분양하기 위해 언론매체에 선 임대상가의 장점들을 홍보해서 분양했다. 이 과정에서 미분양 점포를 선 임대상가로 전환하여 분양했으며 미분양으로 인한 상가의 가치와 이미지 추락, 그리고 금전적인 손실을 막고 분양완료를 위한 공급자의 자구책이다. 둘째, 임차인은 상가의 위치와 보증금, 임대료에 따른 임차인의 수익률을 따져서 임차상가를 얻기에 선 분양상가와 선 임대상가는 크게 영향을 주지 않는다. 그리고 처음부터 선 임대상가로 분양하는 경우 다른 일반상가 비교시 임대료가 조금 더 비싸다. 이는 임차인의 확보와 체계적 MD구성으로 인한 금액을 분양받는 투자자에게 전가하기에 투자자의 수익률을 맞추기 위해서 임차인의 임대료 상승은 어쩔 수 없는 과정에서 나온 것이다. 셋째, 투자자는 수익률과 공실률, 우량 및 장기 임차인 확보, 입지와 미래 발전전망까지 고려한 투자가 중요하다. 그리고 선 임대상가는 선 분양상가보다 분양가가 높다. 이는 공급자가 임차인을 확보와 MD구성에서 발생한 금전적인 부분을 분양시 투자자에게 전가했기 때문이다. 따라서 투자자는 투자시에 정확한 분석과 검증으로 수익률을 낼 수 있는가에 따른 종합적인 투자접근이 필요하다. 본 연구의 심층 인터뷰에서 다섯 곳의 공급자와 임차인 그리고 투자자의 한정된 인원을 대상으로 연구를 진행하였기에 다소 연구의 한계점이 있음을 인정한다. 그리고 면접 조사지의 내용의 한계성도 가지고 있기에 향후 진행되는 연구에서는 인터뷰 인원의 수를 늘림과 더불어 조사지의 내용의 질적인 부분도 보완하여 연구를 진행한다면 본 연구보다 확실하고 객관적인 결과를 도출할 수 있을 것이다.


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