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1997년 경제위기 이후 주택 금융화에 관한 연구 : 주택담보대출의 증권화를 중심으로 원문보기

  • 저자

    이지웅

  • 학위수여기관

    고려대학교 대학원

  • 학위구분

    국내석사

  • 학과

    사회학과

  • 지도교수

    김철규

  • 발행년도

    2014

  • 총페이지

    ix, 217 p.

  • 키워드

    금융화 산업적 축적 금융적 축적 금융억압 금융해방 주택의 금융화 주택금융 증권화 MBS 주택담보대출 한국주택금융공사 주택투기 주택투자 전세제도 전세의 월세화;

  • 언어

    kor

  • 원문 URL

    http://www.riss.kr/link?id=T13541290&outLink=K  

  • 초록

    본 연구는 1997년 경제위기 이후 주택이 금융시장에 통합되는 현상의 원인·과정·효과를 주택담보대출의 증권화를 중심으로 '금융화'라는 거시역사적인 관점에서 분석한다. 대부분의 사회과학적 연구는 주택담보대출의 활성화와 주택가격의 상승에만 주목함으로써 이 현상을 주택투기의 강화와 동일시한다. 그러나 본 연구는 주택담보대출의 활성화가 최종적으로 증권화라는 새로운 금융혁신을 통해 증권시장 중심의 금융적 축적을 심화하기 위한 것이고 주택투기는 오히려 증권화를 지체시키는 요인임을 밝히기 위한 것이다. 증권화를 위해서는 주택투기(자본이득 목적)에 적합한 단기·변동금리·일시상환 주택담보대출이 아니라, 실수요자의 주택투자(거주 및 임대소득 목적)에 적합한 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출이 활성화되어야 한다는 점에 주목해야 한다. 즉 주택담보대출의 활성화는 1997년 경제위기 이후 본격화된 한국 자본주의의 '금융화'의 산물, 즉 '주택의 금융화'로서 분석될 때만이 온전히 이해될 수 있는 것이다. 분석 결과, 주택담보대출의 활성화는 주택투기가 아니라 실수요자의 주택투자에 적합한 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출을 활성화하고 이를 증권화함으로써 주택을 '금융화'에 적합한 자산으로 변모하기 위한 것이었음을 밝힐 수가 있었다. 그리고 주택투기는 오히려 1997년 경제위기 이후 진행된 '주택의 금융화' 과정 초반에 증권화를 지체시켰던 '의도하지 않은 결과'였음을 알 수 있었다. 또한 노무현 정부의 주택투기 규제 정책과 이명박 정부의 주택거래활성화 정책을 대조적인 것으로 보는 통상적인 인식과는 달리, 두 정책 모두 주택투기와 관련된 단기·변동금리·일시상환 주택담보대출을 축소하고 증권화에 적합한 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출을 확대함으로써 주택담보대출의 증권화를 진전시키기 위한 것이었다는 점도 밝힐 수가 있었다. 이와 같은 '주택의 금융화'는 다음과 같은 네 단계의 역사적 과정으로 요약될 수 있다. 첫째, 1997년 경제위기 이전 발전국가가 주도하는 급격한 산업적 축적과 금융억압이라는 거시역사적 조건 속에서, 주택금융은 주택금융전문기관에 의해 주택건설금융 위주로 제한적으로 운용되었다. 그 결과 주택담보대출의 규모는 매우 미미했고, 대신 비공식적인 전세제도가 발달하면서 주택소유주의 주택투기 수단으로 이용되었다. 둘째, 1998-2002년 김대중 정부가 시행한 'IMF 구조조정'에 의해 증권시장 중심의 금융적 축적과 금융해방이 전개되는 가운데, 증권화 제도가 도입되고 주택담보대출이 본격적으로 활성화됨으로써 주택 금융화의 제도적 기반이 마련되었다. 그러나 이전 시기 만연했던 주택투기가 의도하지 않게 주택담보대출을 매개로 확대됨에 따라 증권화에 부적합한 단기·변동금리·일시상환 주택담보대출이 활성화되었고, 그 결과 증권화가 지체되었다. 주택투기가 대중화됨에 따라 전세제도는 존속되었다. 셋째, 2003-07년 노무현 정부의 '동북아 금융허브 전략'에 의해 금융적 축적이 외연적·내포적으로 확장되는 가운데, 주택투기가 규제되고 한국주택금융공사가 설립되어 증권화에 적합한 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출이 공급됨으로써 주택 금융화가 본격적으로 전개되었다. 이에 따라 실수요자의 주택투자가 증가하면서 전세제도가 월세제도로 전환되기 시작하였으나, 단기·변동금리·분할상환 주택담보대출 및 전세금을 이용한 주택투기도 여전히 존속되었다. 넷째, 2008-12년 이명박 정부의 '금융선진화 전략'에 의해 미국발 금융위기가 봉합되는 가운데, 금융위기를 계기로 시작된 주택가격의 하락과 주택담보대출의 부실로 인해 주택투기가 지속불가능해지는 한편, 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출을 이용한 주택투자가 활성화되면서 주택 금융화가 성장했다. 그 결과 주택가격 하락세가 반전되면서 주택가격의 거품이 다시 형성되었다. 주택투기의 위기와 주택투자의 정착에 따라 전세의 월세화는 더욱 진전되었다.


    This study is to analyze the cause, process, and effect of the phenomenon that housing is integrated with the financial market by focusing on 'the securitization of mortgages' from the macro-historical perspective, which considers a recent transformation of capitalism so called financialization. Most of the social science analysis identifies the phenomenon with the intensification of speculation in housing by focusing only on the activation of mortgages and rising housing prices. However, this analysis aims to shed light on the fact that the activation of mortgages is ultimately to expand the financial accumulation centered on the securities market through a new financial innovation such as the securitization of mortgages. It should be noticed that the securitization of mortgages requires the activation of the long-term, fixed–rate, repayment mortgages suitable for investment in housing for end users which aims for residence and lease income, not the short-term, adjustable-rate, interest-only mortgages suitable for speculation in housing for speculators which aims for capital gain. In other words, the activation of mortgages can be fully understood only when this is analyzed as the outcome of the financialization of korean capitalism after the 1997 economic crisis which can be conceptualized as 'the financialization of housing'. The study reveals that the activation of mortgages is to change houses into the assets suitable for the financialization by activating the long-term, fixed-rate, repayment mortgages and securitizing them. And, it is revealed that speculation in housing through the short-term, fixed-rate, interest-only mortgages was 'unintended consequences' delaying the securitization of mortgages in the early stage of 'the financialization of housing' after the 1997 economic crisis. In addition, contrary to the notion that contrasts between the Roh Moo-hyun administration's housing policy to curb speculation in housing and the Lee Myung-bak administration's housing policy to activate housing transaction, it is argued that both of them were to activate the securitization of mortgages by reducing the short-term, adjustable-rate, interest-only mortgages and increasing the long-term, fixed-rate, repayment mortgages. This financialization of housing can be summarized into four historical processes. First, in the macro-historical condition of industrial accumulation and financial repression led by developmental state before the 1997 economic crisis, housing finance was managed restrictively by the financial institution specialized in housing construction. As a result of this, the scale of mortgages was very small and the unofficial system of lease of a house on a deposit basis so called 'Jeonse' was developed and was widely used as a means of speculation in housing by home owners. Second, as financial accumulation centered on the securities market and financial liberation was progressing through 1998-2002 'IMF restructuring programs' led by the Kim Dae-Jung administration, the institutional framework for the financialization of housing was constructed by introducing securitization system and activating mortgages. But the securitization of mortgages was delayed because speculation in housing through the short-term, adjustable-rate, interest-only mortgages not suitable for securitization was unintentionally activated. Third, as financial accumulation was extensionally and intensionally expanding through 2003-07 'Northeast Asian Financial Hub Project' led by the Roh Moo-hyun administration, the financializaion of housing was launched by curbing speculation in housing and supplying the long-term, fixed-rate, repayment mortgages suited for securitization by newly established Korea Housing Finance Corporation(KHFC). As a result of this, investment in housing for end users was increased and thereby shifting 'Jeonse' system to monthly rent system. But speculation in housing through the short-term, adjustable-rate, interest-only mortgages and deposit money for the lease of a house still continued. Fourth, as the Global Financial crisis eased through 2008-12 'Financial Advancement Project' led by the Lee Myung-bak administration, the financialization of housing was developed because speculation in housing became unsustainable due to the price drop in housing, insolvent mortgages and so on. As a result of this, the housing price bubble created again. The crisis of speculation in housing and the routinization of investment in housing transformed 'Jeonse' system to monthly rent system.


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