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부동산 간접투자상품시장 활성화 및 경제적 파급효과 연구
A Study on the Real Estate Indirect Investment Market Activation Plan and Economic Effects

  • 과제명

    부동산 간접투자상품시장 활성화 및 경제적 파급효과 연구

  • 주관연구기관

    국토연구원
    Korea Research Institute for Human Settlements

  • 연구책임자

    이태리

  • 참여연구자

    김민철   변세일   정희남   김근용   황관석   박누리  

  • 보고서유형

    최종보고서

  • 발행국가

    대한민국

  • 언어

    한국어

  • 발행년월

    2015-12

  • 과제시작년도

    2015

  • 주관부처

    국토교통부

  • 사업 관리 기관

    국토연구원
    Korea Research Institute for Human Settlements

  • 등록번호

    TRKO201600000881

  • 과제고유번호

    1105010729

  • 키워드

    Real Estate Indirect Investment,REITs,Real Estate Fund

  • DB 구축일자

    2016-05-14

  • 초록 


    Real Estate Investment Trusts (REITs) and Real Estate Fund have been implemented since 2001 and 2004 respectively, in order to en...

    Real Estate Investment Trusts (REITs) and Real Estate Fund have been implemented since 2001 and 2004 respectively, in order to enlarge the scale of real estate investment under the stabilization of the real estate price and protection of the investors, and to pace with the globalization. As of the end of December 2014, the amount of Real Estate Fund has been accumulated to 30 trillion KRW, while REITs being 1.5 trillion KRW. Although the growth is visible in the figures, additional maturity in scale and economic ripple effect are expected. In this sense, the study reviews current system and market regarding REITs and Real Estate Fund to identify issues and proposes possible solutions. It can contribute to vitalizing indirect investment in real estate market.
    The study first reviews status and weakness of current market and institution of REITs and Real Estate Fund, which are the two fundamentals of indirect investment in real estate market. Then efficiency of the market is diagnosed adopting financial market analysis to identify the gap between efficient market and the current market. Two analyses are used: 1) macroeconomic riffle effect analysis by macroeconomic model based on the market efficiency diagnosis; and 2) riffle effect analysis on national economy using Input-Output Analysis. Finally solutions and policy recommendations are proposed based on each result of analyses.
    Although Korean indirect investment on real estate market can not be said that it is absolutely efficient, the efficiency diagnosis shows that the Real Estate Fund market is more efficient than the REITs market. Also it is hard to conclude that some Real Estate Funds are absolutely inefficient. Estimation on the scale of efficiency (or inefficiency), assuming the market is inefficient, shows that the return of equity in the REITs market can be 500 billion KRW while in the Real Estate Fund can be 700 billion KRW under the improved standard of efficiency.
    Economic riffle effect of market return is estimated under the efficient market, assuming that the indirect investment in real estate market has been vitalized. When the each asset of the Real Estate Fund and the REITs is increased by 10%, the annual real GDP is increased by 0.016%, investment on construction by 0.163%, private consumption by 0.006%, and the number of employment by 0.004%. The influence on national economy is also analyzed. If the final demand increases by 500 billion KRW, effect on production inducement is 1 trillion KRW, value-added inducement effect is 400 billion KRW, employment inducement effect is 5,000 persons, and income inducement effect is 200 billion KRW.
    The solutions and policy recommendations for the weakness of indirect investment in real estate market are proposed based on the literature review, amendment of related laws, and foreign case studies. Frist, REITs can be promoted by 1) vitalizing and expanding public offering, 2) improving transparency and credibility, 3) improving tax benefits, 4) diversifying investment products, 5) improving market maturity, and 6) implementing anchor REITs. Second, Real Estate Fund can be vitalized by 1) improving homogenization enforcement in collective investment, 2) expanding public offering of Real Estate Fund market, 3) deregulation on private equity Real Estate Fund, 4) improving dualization of similar institute of indirect investment in real estate market, 5) deregulation on Real Estate Fund loan, 6) improving direct real estate development through the Real Estate Fund, 7) giving flexibility on repurchase period of the Real Estate Fund, 8) improving comprehensive real estate holding tax, 9) improving dividend income tax for Real Estate Fund that is prohibited to repurchase.
    The major implication of the study is that the indirect investment in real estate market can be developed through correcting inefficiencies in market and system. Korean indirect investment in real estate market and system can be advanced through market monitoring and analysis with standardized methods, accumulating official data, developing evaluation index, and providing feed-back.


    1. 연구의 배경 및 목적
    ❏ 리츠, 부동산펀드와 같은 부동산 간접투자제도가 미미한 성장에 그치고 있음
    ○ 부동산시장 주변 환경과 구조 변화에 따라 부동산금융시장의 역할에 대한 관심이 고조되고 있음
    ○ 2001년 리...

    1. 연구의 배경 및 목적
    ❏ 리츠, 부동산펀드와 같은 부동산 간접투자제도가 미미한 성장에 그치고 있음
    ○ 부동산시장 주변 환경과 구조 변화에 따라 부동산금융시장의 역할에 대한 관심이 고조되고 있음
    ○ 2001년 리츠, 2004년 부동산펀드 등 부동산시장과 자본시장을 연계하는 부동산 간접투자제도가 지대한 관심 속에 도입되어 운영 중에 있음
    ○ 제도 도입 후 10여년이 지난 시점에서 평가하면 외형적으로는 어느 정도 성장하였으나, 활용과 규모면에서 당초 기대에 미치지 못한다는 평가가 주류임
    ❏ 연구의 목적은 다음과 같음
    ○ 부동산 간접투자상품의 시장 및 제도 현황과 운용실태를 파악하여 그 역할이 미미한 원인을 진단하고 관련 제도 개선방안을 도출함으로써 부동산 간접투자상품시장의 효율화를 유도하고자 함
    ❏ 연구의 주요내용은 다음과 같음
    ○ 첫째, 부동산 간접투자상품의 두 축인 리츠와 부동산펀드 시장의 현황을 비교분석하고 관련 제도를 검토하며 기존문헌, 관련법 제정, 해외사례 비교분석 등을 토대로 시장ㆍ제도적 문제점과 개선방안을 도출함
    ○ 둘째, 선행연구 검토를 통한 이론적 근거를 마련한 후 금융분석기법을 적용하여 부동산 간접투자상품시장의 효율성 여부를 진단하고, 효율적 시장과 현 시장간의 차이를 측정함
    ○ 셋째, 시장효율성 분석 결과와 구축된 자료를 이용하여 거시계량모형을 이용한 거시경제 파급효과와 산업연관분석을 이용한 국민경제 파급효과를 분석함으로써 효율적인 부동산 간접투자상품시장이 되었을 때의 경제적 파급효과를 추정함.


  • 목차(Contents) 

    1. 표지 ... 1
    2. 발간사 ... 4
    3. 주요 내용 및 정책제안 ... 6
    4. 요약 ... 7
    5. 목차 ... 18
    6. 표목차 ... 21
    7. 그림목차 ... 25
    8. 제 1 장 연구의 개요 및 목적 ... 28
    9. 1. 연구의 배경 및 목적 ... 30<...
    1. 표지 ... 1
    2. 발간사 ... 4
    3. 주요 내용 및 정책제안 ... 6
    4. 요약 ... 7
    5. 목차 ... 18
    6. 표목차 ... 21
    7. 그림목차 ... 25
    8. 제 1 장 연구의 개요 및 목적 ... 28
    9. 1. 연구의 배경 및 목적 ... 30
    10. 1) 연구의 배경과 필요성 ... 30
    11. 2) 연구의 목적 ... 32
    12. 2. 연구의 범위 및 방법 ... 32
    13. 1) 연구의 범위 ... 32
    14. 2) 연구의 방법 ... 33
    15. 3. 연구의 기대효과 ... 34
    16. 1) 학술적 기여 ... 34
    17. 2) 정책적 기여 ... 35
    18. 4. 선행연구와의 차별성 ... 36
    19. 1) 선행연구 현황 ... 36
    20. 2) 선행연구와 이 연구와의 차별성 ... 37
    21. 5. 연구 흐름도 ... 38
    22. 제 2 장 부동산 간접투자상품시장 현황 ... 40
    23. 1. 부동산 간접투자상품 개관 ... 42
    24. 1) 개념과 유형 ... 42
    25. 2) 부동산 간접투자상품시장의 구조 ... 45
    26. 3) 우리나라 부동산 간접투자상품시장의 성장 ... 47
    27. 4) 우리나라 부동산 간접투자상품의 특징 ... 48
    28. 2. 리츠제도의 현황과 시사점 ... 52
    29. 1) 리츠제도 개요 ... 53
    30. 2) 리츠제도 관련 법(부동산투자회사법) 개정 ... 55
    31. 3) 리츠시장 현황과 시사점 ... 62
    32. 3. 부동산펀드제도의 현황과 시사점 ... 83
    33. 1) 부동산펀드제도 개요 ... 83
    34. 2) 부동산펀드제도 관련 법(자본시장법) 개정 ... 86
    35. 3) 부동산펀드시장 현황과 시사점 ... 92
    36. 제 3 장 부동산 간접투자상품시장의 효율성 ... 106
    37. 1. 부동산 간접투자상품시장의 효율성 진단 ... 108
    38. 1) 기존문헌 고찰 ... 109
    39. 2) 연구방법론 ... 118
    40. 3) 실증분석 결과 ... 134
    41. 4) 효율성 진단결과가 갖는 시사점 ... 159
    42. 2. 부동산 간접투자 상품 시장의 효율성 측정 ... 163
    43. 1) 효율성 측정의 개념 및 연구방법론 ... 163
    44. 2) 리츠의 효율성 측정 ... 165
    45. 3) 부동산펀드의 효율성 측정 ... 172
    46. 제 4 장 부동산 간접투자상품시장 활성화의 경제적 파급효과 ... 176
    47. 1. 거시경제 파급효과 분석 ... 178
    48. 1) 부동산 간접투자상품시장 효율화의 거시경제파급효과 분석방향 ... 178
    49. 2) 부동산 간접투자상품시장과 부동산시장과의 연관성 분석 ... 180
    50. 3) 부동산 간접투자상품시장 규모를 반영한 관련된 행태식 추정 ... 183
    51. 4) 부동산 간접투자상품시장 효율화의 거시경제파급효과 분석결과 ... 186
    52. 2. 국민경제 파급효과 분석 ... 192
    53. 1) 분석모형 및 방법 ... 192
    54. 2) 부동산산업의 분류 ... 199
    55. 3) 파급효과 분석을 위한 계수의 산출 ... 203
    56. 4) 국민경제파급효과 분석 ... 204
    57. 제 5 장 결론 및 정책적 함의 ... 216
    58. 1. 연구의 결론 ... 219
    59. 1) 부동산 간접투자상품시장 효율성과 경제적 파급효과 분석 결과 ... 219
    60. 2) 부동산 간접투자상품시장 활성화를 위한 제도개선 방안 ... 220
    61. 2. 연구의 한계 및 향후 과제 ... 233
    62. 참고문헌 ... 234
    63. SUMMARY ... 239
    64. 부록 ... 242
    65. 부록 1. 주요국 리츠시장·제도 국제비교 ... 242
    66. 부록 2. 부동산 간접투자상품과 관련된 행태식 ... 260
    67. 부록 3. 국민경제 파급효과 ... 264
    68. 끝페이지 ... 305
  • 참고문헌

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