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우리나라 주택임대소득과세의 정상화 연구:간주임대료를 중심으로
On Korean Housing Rental market and the feasibility of presumptive income taxation of Chonsei deposit

  • 사업명

    한국조세재정연구원

  • 과제명

    우리나라 주택임대소득과세의 정상화 연구 : 간주 임대료를 중심으로

  • 주관연구기관

    한국조세재정연구원
    Korea Institute of Public Finance

  • 연구책임자

    노영훈

  • 보고서유형

    최종보고서

  • 발행국가

    대한민국

  • 언어

    한국어

  • 발행년월

    2015-12

  • 과제시작년도

    2015

  • 주관부처

    국무조정실

  • 사업 관리 기관

    한국조세연구원
    Korea Institute of Public Finance

  • 등록번호

    TRKO201600001550

  • 과제고유번호

    1105010384

  • DB 구축일자

    2016-05-07

  • 초록 


    Recent changes in Korean housing rental market can be epitomized as the housing tenure transition from pure chonsei toward hybrid...

    Recent changes in Korean housing rental market can be epitomized as the housing tenure transition from pure chonsei toward hybrid rental with various combinations of deposit and monthly rent payment. Chonsei has been the most popular and dominant form of housing rental tenure up until 1995 Census, taking 30% proportion after the 53% of owner-occupying household. Chonsei is a lease contract in which landlord and tenant swap the property and the lump-sum cash and agrees to convey both assets to each other at the end of the lease, while netting out implicit periodic rent and interest payment streams during the contract period. This kind of unbundling the right of use and exclusion (usufruct) from property rights and transferring to the tenant in return for the deposit money can be interpreted as a secured lending with the property itself as the collateral. Chosei is not unique in the world since the antichresis contract in civil law countries like France, Spain, Boliva had been into practice for long time. In that sense chonsei can be called as the South Korean version of the antichresis. Currently, the top 4 major cities of Boliva has 10 to 12% of homes under antichresis, which is around 1/4 of the total rental housing.
    First, this paper tried to estimate the total amount of deposit money in Korean housing rental market, and found that the total sum reached 430 trillion KRW in 2014 after the chonsei deposit escalating period of 2012-2013. With the low interest and inflation rate prevailed landlords would not lease their house in the pure form of chonsei and tenants also can not afford to come up with the increased lump-sum deposit money. As the investment opportunity return on the deposit money become so low and chonsei offering so scarce that landlords’ started to transform the pure chonsei tenure into some hybrid rental tenures with the combination of deposit and monthly rental payment. We call it semi-chonsei hereafter.
    Second, we examined how chonsei renters changed their housing tenure and what is the main driver in tenure change based on the 3,021 sample household data of Korean (panel) Survey of Household Finance and Welfare. We classified the year 2012 chonsei renters into 3 groups: ① continuous chonsei renters, ② year 2012 chonsei renters who experienced semi-chonsei or some rent payement rental mode afterwards, ③ year 2012 chonsei renters who became owner-occupiers afterward. The multi-nomial and ordered probit model was adopted and the following regression results obtained. As the net wealth accumulation become low and the current income become large in the sample household, the year 2012 chonsei renters will be more likely to experience semi-chonsei or rental with deposit and monthly rent payment. The explanatory variables like householder’s age, sex, education level, marital status, and the size of the household have statistically significant impact upon the tenure change from chonsei to owner-occupier mode, while these demographic factors do not affect the behavioral tenure change of chonsei to semi-chonsei or monthly-rental. All these findings can be anticipated a priori since becoming a homeowner involves various demographic considerations while the choice between chonsei and hybrid rental with the combination of de-posit and rent is purely a financial decision-making matter.
    Third, even with this trend of rental tenure change from pure chonsei toward some form of monthly payment so important in the market, we predict that in near future pure chonsei will not become extinct and Korean housing rental market will witness the various forms of rental contracts. Then the differential income tax treatment towards deposit money and explicit rent payment would result in the equity and economic inefficiency issues. By reviewing the long history of Korean taxation of housing rental income, we come to the conclusion that taxation-or-exemption- principle on the basis of whether the landlord owns three of more houses, or whether rental house is expensive one, etc. is not an adequate criterion for rental income taxation. The previous presumptive taxation methodology of transforming chonsei deposit money into implicit rental income by multiplying some rate of investment return could no longer be viable in the times of low interest rate. It also needs to be reminded that the deposit money provided by tenant is in essence landlords’ debt incurred together with house rental, and should be returned to landlords at the end of contract.
    Fourth, we surveyed other countries’ tax policy towards housing rental income and conclude that rental income should be assessed within the comprehensive individual income tax scheme. All the features of self-assessment type compliance, progressive tax rate schedule, design of proper penalty toward non-filers and under-reporting, and tax auditing would contribute to the desirable housing rental income taxation.


    우리나라의 최근 주택임대시장의 변화는 전세의 월세화라고 압축적으로 표현할 수 있다. 전세는 과거 1995년 인구주택총센서스까지만 해도 자가점유(53%) 다음으로 높은 30%의 비중을 차지하는 주요 점유유형이었다. 그러나 세계금융위기...

    우리나라의 최근 주택임대시장의 변화는 전세의 월세화라고 압축적으로 표현할 수 있다. 전세는 과거 1995년 인구주택총센서스까지만 해도 자가점유(53%) 다음으로 높은 30%의 비중을 차지하는 주요 점유유형이었다. 그러나 세계금융위기 이후 주택매매가격의 하향안정세가 유지되자 주택가격상승 기대가 낮아지고, 가구들은 주택자산의 소유와 주거서비스의 소비 의사결정을 분리시키면서 동시에 주거서비스 소비를 주택임대시장 내에서 해결하려는 행태가 보편화되었다. 그 결과 과거 전세 위주의 주택임대차시장에서 전세수급 불일치에 따라 전세금이 급등하게 되고 전세계약 갱신 시 전세보증금 인상분을 월세화하는 반전세 형태의 계약이 2012년 이후 크게 늘어나게 되었다. 본 연구는 주택임대시장에서 진행되고 있는 변화를 센서스, 가계금융복지조사 등 각종 통계자료를 통해 확인하고, 표본조사자료를 기초로 주택 임대보증금 총액의 규모 등을 추정한 후, 2012년 전세가구들의 주택점유형태 변화를 추적하여 그 행태를 설명하는 다항 및 순서형 프로빗모형을 통해 실증분석을 수행하여 다음의 결과를 얻었다.
    첫째, 2014년 말 기준 전국 646만여 임차가구들의 임대보증금은 430조원 정도이며 84%가 전세보증금이었고 78%가 수도권지역에 소재하였다. 또 2011년에서 2012년까지의 기간 중 임대보증금 총액이 가장 많이 증가하였으나 그 이후부터는 보증금인상의 월세로의 전환 즉 반전세화의 진전에 따라 보증금총액 규모는 크게 늘지 않음을 확인할 수 있었다.
    둘째, 가구의 순자산이 적을수록 그리고 경상소득이 많을수록 월세를 일부분이나마 내는 형태인 보증부월세나 반전세 임대유형을 경험하게 될 확률이 높았다. 가구주의 나이, 성별, 교육수준, 결혼 여부, 가구원 수들과 같은 인구구조적 변수들의 경우, 전세에서 자가로의 전환 행태에서는 통계적으로 의미 있는 설명력을 보였으나, 임차가구로 남으면서 (순수)전세에서 일부월세화가 이루어지는 패턴변화의 경우들에서는 통계적으로 의미 있는 설명력을 보이지 못하였다. 잠재적 경제적 능력 면에서 월세경험가구가 전세유지 가구보다 우월하지는 않지만 자가전환가구는 전세유지 및 월세경험가구보다 우월함을 나타냈다. 또한 경상소득과 달리 순자산이 많은 가구일수록 월세 경험, 전세유지, 그리고 자가전환의 순서로 관찰될 확률이 높은 것으로 나타났으며, 결혼 여부와 이사 여부도 마찬가지 순서로 그리고 교육수준은 역의 순서로 관찰될 확률이 높았다. 이러한 결과는 모두 선험적으로 예측가능한 결과로서, 전세금 급등기에 집주인의 전세금 인상요구를 수용할 수 있을 만큼의 순자산축적이 부족할수록, 그리고 2년간의 평균적 경상소득이 높을수록 (부분)월세화요구에 응할 만큼의 현금흐름이 뒷받침되어 반전세나 보증부월세로 임대유형을 바꿀 확률이 높은 것으로 나타났다.
    다음으로, 전세가 우리나라에만 고유하게 존재하는 주택임대차 유형이 아니고 대륙법(civil law) 체계 국가에서는 과거와 현재 두루 관찰되는 제도임을 확인하였다. 재산권에서 사용수익권만을 분리하여 금융상품화한 것으로, 월세보다도 계약기간 동안 계약불이행위험(risk)이 낮아서 계약 당사자인 임대주와 임차인 쌍방 모두에게 편익을 제공하는 순기능 때문에 자생적으로 발생하였으며, 제도권 주택금융기관의 발전 정도와 맞물려 우리나라에서는 상당기간 존재할 수밖에 없으며 인위적으로 폐지해야 할 후진적인 제도도 아니라고 판단된다.
    주택임대차 시장에서 보증부월세 및 반전세가 차지하는 비중이 늘어나면서, 또 순수전세와 순수월세를 양극단으로 하는 다양한 임대보증금과 월세 수취액의 조합들(combinations)을 조건으로 하는 임대유형들이 상당기간 병존할 것으로 전망됨에 따라 임대보증금과 월세수취액에 대한 주택임대소득 차등과세문제는 최소화가 궁극적인 목표일 것이다. 그러나 우리나라는 주택 임대소득은 비과세가 원칙이고 예외적으로 과세하는 경우로서 주택의 고가여부, 소유주택 수 등을 기준으로 삼았다. 이는 과세당국이 실제 주택임대소득을 파악하는 세원관리에 애로를 겪은데 근본 원인이 있으며, 이에 따라 실질적인 과세는 적극적으로 이루어지지 않았다는 판단이다. 과세자료 공유에 따라 세무행정 기반이 향상되는 정도에 맞추어 전세보증금에 대한 간주임대소득 과세보다는 월세에 대한 임대소득 과세를 우선적으로 추진하되, 별도의 사업자등록제도 신설보다는 주택임대소득도 종합소득세 과세체계 내에서 과세함으로써 자진신고납부제도의 특성을 활용하고, 무신고 및 불성실 신고는 적극적인 신고안내와 세무조사를 통해 해결하는 것이 바람직하다는 판단이다.


  • 목차(Contents) 

    1. 표지 ... 1
    2. 서언 ... 3
    3. 요약 및 정책시사점 ... 5
    4. 목차 ... 13
    5. 표목차 ... 16
    6. 그림목차 ... 18
    7. Ⅰ. 서 론 ... 19
    8. Ⅱ. 우리나라 주택임대시장의 흐름과 전망 ... 24
    9. 1. 주택임대시장의 현황 ... 24...
    1. 표지 ... 1
    2. 서언 ... 3
    3. 요약 및 정책시사점 ... 5
    4. 목차 ... 13
    5. 표목차 ... 16
    6. 그림목차 ... 18
    7. Ⅰ. 서 론 ... 19
    8. Ⅱ. 우리나라 주택임대시장의 흐름과 전망 ... 24
    9. 1. 주택임대시장의 현황 ... 24
    10. 가. 주택임대차시장의 시장지표들 ... 24
    11. 나. 주택거주 및 임대유형(Tenure mode)별 분포 ... 25
    12. 다. 임대유형의 변화: 전세의 월세화 ... 28
    13. 라. 임대가격지수 조사와 전월세 전환율 ... 30
    14. 마. 임대보증금 총액의 규모추정과 연도별 변화 ... 32
    15. 2. 우리나라 주택시장의 가격변화 동향 ... 34
    16. 가. 매매가 대 전세가 간의 장기적 관계 ... 34
    17. 나. 주택임대시장의 구조적 변화와 전세수요의 매매전환 정책논의들 ... 37
    18. 3. 전세가구의 점유 및 소유행태 변화분석: 월세화 및 자가점유화 이동성 ... 43
    19. 가. 2012~2014년 기간 중 주택의 소유 및 점유행태변화 ... 43
    20. 나. 2012년 전세가구의 점유유형변화: 반전세화 ... 45
    21. 다. 2012년 전세가구의 이동성 분석 ... 49
    22. Ⅲ. 전세제도에 대한 새로운 시각들 ... 59
    23. 1. 전세에 대한 선행연구들 ... 59
    24. 2. 전세의 금융적 특성: 점유사용권만의 가격 및 주택담보대출 성격 ... 64
    25. 3. 전세금 인상이 가계부문 및 금융부문에 미치는 효과 ... 67
    26. Ⅳ. 임대주택시장과 주택 관련 조세정책 ... 71
    27. 1. 우리나라 주택임대소득 과세의 변천과 현황 ... 71
    28. 2. 주택시장 환경변화하의 임대소득세제 변화 ... 76
    29. Ⅴ. 주요국의 주택임대소득 과세와 시사점 ... 78
    30. 1. 미국 ... 78
    31. 가. 납세자 범위 및 임대소득 관련 개인소득세 개요 ... 78
    32. 나. 임대소득 및 공제비용 계산 ... 79
    33. 다. 소규모 임대사업자 혜택 등 과세특례 ... 80
    34. 라. 재산세, 소비세, 양도세 등 기타 고려할 사항 ... 81
    35. 2. 영국 ... 81
    36. 가. 납세자 범위 및 임대소득 관련 개인소득세 개요 ... 81
    37. 나. 임대소득 및 공제비용 계산 ... 83
    38. 다. 소규모 임대사업자 혜택 등 과세특례 ... 84
    39. 라. 부가세, 양도세 등 기타 고려할 사항 ... 84
    40. 3. 일본 ... 85
    41. 가. 임대소득 납세자 ... 85
    42. 나. 과세대상 거래 및 소득 ... 85
    43. 다. 임대소득 및 공제대상 비용계산 ... 86
    44. 라. 기타 특례 ... 87
    45. 마. 양도세, 상속세 등 기타 고려할 사항 ... 88
    46. 4. 프랑스 ... 88
    47. 가. 임대소득 납세자 ... 88
    48. 나. 과세대상 거래 및 소득 ... 89
    49. 다. 공제대상 비용 ... 90
    50. 라. 소규모 임대사업자 혜택 등 과세특례 ... 91
    51. 마. 지방세, 양도세 등 기타 고려할 사항 ... 92
    52. 5. 국제비교 ... 93
    53. 가. 임대소득세 과세체계 비교 ... 93
    54. 나. 임대 과세소득 요건 비교 ... 95
    55. 다. 비용공제 요건 비교 ... 95
    56. 라. 소규모 사업자 특례 등 비교 ... 96
    57. 마. 기타 사항 비교 ... 97
    58. 6. 소결론: 외국 주택임대소득 과세의 시사점 ... 98
    59. Ⅵ. 결론 및 정책시사점 ... 101
    60. 참고문헌 ... 107
    61. 부록 1 ... 111
    62. 부록 2 ... 123
    63. 부록 3 ... 124
    64. 국문요약 ... 137
    65. Abstract ... 140
    66. 끝페이지 ... 143
  • 참고문헌

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